Baufinanzierung
Hinweise und Tipps zur Baufinanzierung

Als Bauherr profitieren Sie z. Z. von äußerst günstigen Finanzierungs- zinssätzen. So liegt der durchschnittliche effektive Zinssatz weit unter dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre von fast acht Prozent.

Doch bevor Sie sich mit Ihrer Bank, Sparkasse, Versicherungsgesellschaft oder Bausparkasse verhandeln, sollten Sie sich zuerst über Ihre finanzielle Situation klar werden. Dabei ist unbedingte Ehrlichkeit gegenüber sich selbst angesagt. Denn Schönrechnen bringt Sie langfristig nur in Schwierigkeiten.

Konkret müssen Sie feststellen:
Wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen können.
Wie viel Geld Sie monatlich aufbringen können, um Darlehen, Hypotheken und Kredite zurückzuzahlen.

Wie teuer ist die Immobilie, die Sie kaufen wollen wirklich.
Beim Kauf von Grundstücken/Immobilien müssen bis zu 13,5 Prozent auf den Kaufpreis geschlagen werden. Die Makler-Courtage reicht von 3,5 bis 7 Prozent. Dazu kommen Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notargebühren (2 Prozent) und Gerichtskosten (1 Prozent). Jetzt da Sie wissen, wie viel Geld Sie im Sparstrumpf haben, ist Zeit für einen Kassensturz: Nehmen sie ein Blatt und ziehen Sie in der Mitte einen Strich. Auf der einen Seite schreiben Sie Ihre Einkünfte und zählen diese zusammen. Auf die andere Seite gehören alle Ausgaben. Dabei müssen Sie an alle Posten (Essen, Kleidung, Versicherungsprämien, Kfz-Steuer, Sprit.....) denken - auch die, die nur einmal pro Jahr anfallen. Wenn Sie die künftig gesparte Miete auf die Einnahmenseite setzen, dann dürfen Sie aber nur mit den tatsächlichen Mietausgaben rechnen. Denn die Nebenkosten bezahlen Sie als künftiger Immobilien-Eigentümer ja auch weiterhin. Danach ziehen Sie die Ausgaben von den Einnahmen ab. Was jetzt unterm Strich bleibt, steht Ihnen zur Finanzierung Ihrer Hypotheken, Darlehen und Kredite zur Verfügung.

Das Eigenkapital - soviel wie möglich
Planen Sie, die Immobilie selbst zu bewohnen, sollten Sie soviel Eigenkapital wie möglich investieren. Am besten: 25 bis 30 Prozent der Anschaffungskosten. Auch Eigenleistungen während der Bauphase können als Eigenkapital gesehen werden. Denn sonst ist der finanzielle Kraftakt möglicherweise nicht zu bewältigen. Wichtig ist jetzt eine genaue Aufstellung der Vermögensteile, über die Sie kurzfristig verfügen können. Ziehen Sie bestehende Verpflichtungen wie laufende Kredite ab. Den Betrag, der unterm Strich heraus kommt, können Sie als Eigenkapital einsetzen.

Eigenleistung
Wenn Sie am Bau selbst Hand anlegen wollen, können Sie eine Menge sparen. Sie könnten das Dach selbst dämmen, die Böden verlegen und die Wände streichen. Allerdings sollten Sie sich nicht dabei überschätzen. Dabei kommt es natürlich auf Ihre handwerklichen Fähigkeiten und auf die Ihrer Familie und Freunde an. In der Regel akzeptiert die Bank Eigenleistungen in Höhe von 10 bis 15 Prozent.

Die Belastungsgrenze
Den Geldgebern ist an soliden Schuldnern gelegen. Deshalb achten diese auf die so genannte Belastungsgrenze. Damit ist der Betrag Ihres Monatseinkommens gemeint, den Sie problemlos jeden Monat zurückzahlen können. Dieser Betrag muss so bemessen sein, dass nicht jede unvorhergesehene Ausgabe Ihre Finanzierung platzen lässt - ein wenig Spielraum ist unbedingt notwendig.

Die Hypothek
Die tragende Säule einer Immobilien-Finanzierung ist fast immer die Hypothek einer Bank oder Sparkasse. Für sie gibt es die niedrigsten Zinsen, da sie für das Geldinstitut die höchste Sicherheit bietet.

Dabei gibt es zwei Arten von Hypotheken: entweder mit Festzins oder mit variabler Verzinsung. Bei der Festzins-Hypothek handelt man mit dem Finanzierungs-Institut einen festen Zinssatz aus. Bei der variablen Verzinsung, fällt oder steigt der Zinssatz je nach Marktlage.

Vertrag mit festem Zinssatz: Über einen langjährigen Zeitraum hinweg sind die Zinsen gleich bleibend und schützen den Darlehensnehmer vor plötzlichen Zinsschwankungen. Vorteil: Sie können innerhalb der Zinsbindungsfrist genau berechnen, welche Belastungen auf Sie zukommen. In den meisten Fällen wird der Zinssatz aber nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Nach Ablauf einer festgelegten Frist muss über die Höhe des Zinssatzes neu verhandelt werden.

Vertrag mit variablem Zinssatz: Hierbei wird der Zinssatz je nach Zinsniveau am Kapitalmarkt angepasst. Von Vorteil ist dies bei sinkenden Zinsen, jedoch verteuert sich die Finanzierung bei steigenden Zinsen.

Das Bauspar-Darlehen
Die Pluspunkte eines Bausparvertrags sind einerseits die niedrigen Zinsen, auch bei nachrangigem Grundbucheintrag. Andererseits werden Sie zum Vorsparen gezwungen, weil Sie schon lange vor dem Immobilienkauf mehr oder weniger regelmäßig Eigenkapital ansammeln müssen. (Allerdings gibt es andere Anlagemöglichkeiten, die weitaus lukrativer sind!) Der Nachteil: Die Bausparkasse macht jedoch keine Zuteilungszusagen. Deswegen können Sie nicht sicher sein, wann Ihr Darlehen ausgezahlt wird.